นิวยอร์กได้ผ่านกฎหมายฉบับใหม่ที่จะ เว็บสล็อตออนไลน์ ปิดช่องโหว่ทางกฎหมายบางส่วนที่อนุญาตให้อพาร์ตเมนต์ที่มีความเสถียรในการเช่า 1 ล้านห้องถูกยกเลิกการควบคุมและเลี่ยงการคุ้มครองผู้เช่า
ฝ่ายนิติบัญญัติของรัฐเรียกกฎหมายนี้ว่า “ การคุ้มครองผู้เช่าที่แข็งแกร่งที่สุด ” ในประวัติศาสตร์ของเมือง ซึ่งมีเรื่องเล่าขานเกี่ยวกับตลาดบ้านจัดสรร
ฉันเป็นนักวิชาการที่ศึกษาด้านเศรษฐกิจและสังคมของเมืองต่างๆโดยเฉพาะในนิวยอร์กซิตี้ แม้ว่าฉันจะตระหนักว่ากฎหมายฉบับใหม่นี้อาจพิสูจน์ได้ว่ามีความสำคัญ แต่งานวิจัยของฉันชี้ให้เห็นถึงวิกฤตที่หนักกว่าที่นิวยอร์กต้องแก้ไขหากยังคงเป็นเมืองที่น่าอยู่
งบประมาณของเมืองขึ้นอยู่กับภาษีทรัพย์สินที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงมาก และนั่นก็บิดเบือนการกำหนดนโยบายในท้องถิ่นในลักษณะที่ทำร้ายผู้อยู่อาศัยทุกวัน
วิกฤตอัตถิภาวนิยมของนิวยอร์ก: ทรัพย์สิน
นิวยอร์กมีตลาดการเช่าที่แพงที่สุดเป็นอันดับสองในสหรัฐอเมริกา รองจากซานฟรานซิสโก มากกว่าครึ่งของชาวนิวยอร์กทั้งหมดใช้จ่ายมากกว่า 30% ของรายได้ของพวกเขาเพื่อที่อยู่อาศัย – ขีด จำกัด ของสิ่งที่ถือว่า ” ราคาไม่แพง ” โดยสำนักสำรวจสำมะโนของสหรัฐ
ระหว่างปี 2017 ถึงปี 2018 ครอบครัว 16 ครัวเรือนในเขตเลือกตั้งบรูคลินในนิวยอร์กต้องสูญเสียบ้านโดยเฉลี่ยในแต่ละวัน ในช่วงเวลาเดียวกันนั้น มีการยื่น หนังสือแจ้งการขับไล่ผู้เช่าจำนวน 232,000 ฉบับในห้าเขตเลือกตั้งของเมือง การเร่ร่อนอยู่ใน ระดับ สูง เป็น ประวัติการณ์
นายกเทศมนตรีนครนิวยอร์กได้ให้คำมั่นว่าจะสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง มาหลายสิบปี โดยไม่มีความคืบหน้ามากนัก
ตอนนี้ บิล เดอ บลาซิโอ นายกเทศมนตรีนครนิวยอร์กและผู้สมัครชิงตำแหน่งประธานาธิบดีจากพรรคเดโมแครต กล่าวว่า ฝ่ายบริหารของเขาได้ทำสิ่งที่เป็นไปไม่ได้ในที่สุด เขาเรียกกฎหมายเช่าฉบับใหม่ของเมืองนี้ว่า “ความสำเร็จที่โดดเด่นที่จะหยุดยั้งการพลัดถิ่น การล่วงละเมิด และการขับไล่อย่างไม่ยุติธรรม”
แม้แต่การโทรศัพท์จากกลุ่มอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ไปยังผู้ว่าการรัฐนิวยอร์ก แอนดรูว์ คูโอโมที่พยายามจะปิดกั้นมาตรการไม่ให้ก้าวไปข้างหน้า ดูเหมือนคนหูหนวกจะหูหนวก
ล็อบบี้อสังหาริมทรัพย์ที่ทรงพลังมีส่วนสำคัญต่อการแข่งขันทางการเมืองของรัฐ และเอาชนะความพยายามในอดีตหลายครั้งในการควบคุมอัตรากำไรของพวกเขาในนิวยอร์กซิตี้ได้สำเร็จ
ภาษีทรัพย์สินที่เกิดจากอสังหาริมทรัพย์ในนิวยอร์กซิตี้เป็นแหล่งรายได้ที่สำคัญของเทศบาล โดยเริ่มตั้งแต่ ปีค.ศ. 1920 ในปี 2560 ภาษีทรัพย์สินคิดเป็น30%ของงบประมาณ 82 พันล้านดอลลาร์ของเมือง ซึ่งรวมถึงภาษีเงินได้ เงินช่วยเหลือของรัฐและรัฐบาลกลาง และแหล่งรายได้อื่นๆ ที่มีขนาดเล็กกว่า
ทำให้ภาษีทรัพย์สินเป็นแหล่งรายได้เดียวที่ใหญ่ที่สุดสำหรับรัฐบาลของนครนิวยอร์ก รายได้ภาษีมีความสำคัญต่อการอยู่รอดของเมืองตั้งแต่ช่วงปลายทศวรรษ 1970เมื่อนิวยอร์กขุดคุ้ยตัวเองจากการล้มละลายด้วยการเพาะปลูกตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์เพื่อฟื้นฟูฐานภาษี
ตามที่นักประวัติศาสตร์ อดัม เคอร์ติสอธิบายไว้ในสารคดีบีบีซีปี 2015 เรื่อง “ Hypernormalisation ” นิวยอร์กได้เปลี่ยนจากมหานครที่รกร้างไปเป็น “เมืองสำหรับคนรวย” ที่ส่องแสงระยิบระยับในช่วงไม่กี่ทศวรรษที่ผ่านมาด้วยแรงจูงใจด้านภาษีที่มอบให้กับนักพัฒนา รวมถึงโดนัลด์ ทรัมป์ เพื่อสร้างเมืองที่สูงมาก -คอนโด สุดคุ้ม สำหรับเศรษฐีและมหาเศรษฐี
สิ่งนี้ส่งผลกระทบต่อเนื่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนิวยอร์ก ที่ดินที่เคยมีราคาเพื่อถือครองที่อยู่อาศัยปกติได้รับการประเมินโดยพิจารณาจากมูลค่าที่เป็นไปได้ในฐานะที่ตั้งของคอนโดระดับไฮเอนด์ การเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ได้แตกออกเป็น ชิ้นเล็กชิ้นน้อยในละแวกใกล้เคียงของชนชั้นกลางและล่างนำไปสู่การขับไล่ผู้อยู่อาศัยออกไปยังขอบเมืองที่เพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ นั่นคือ การแบ่งพื้นที่
กองกำลังที่ไม่เท่ากันและต่อต้าน
นิวยอร์กเป็นเมืองที่ไม่ซ้ำแบบใครในอเมริกาที่ต้องพึ่งพาภาษีทรัพย์สินเพื่อให้บริการสาธารณะ ภาษีทรัพย์สินคิดเป็นประมาณ 22% ของงบประมาณของลอสแองเจลิสในปีที่แล้วและประมาณ 21% ของงบประมาณ ของชิคาโก
สิ่งที่ไม่เหมือนใครคือการพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ของนิวยอร์กเป็นวิธีหลักในการสร้างรายได้จากภาษีทรัพย์สินนั้น การวิจัยของฉันพบว่าการพึ่งพาอาศัยกันนี้ไม่เพียงทำร้ายตลาดที่อยู่อาศัย แต่ยังรวมถึงความสามารถของเมืองในการเตรียมพร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ
ในเดือนมีนาคม นายกเทศมนตรีนครนิวยอร์ก บิล เดอ บลาซิโอ ได้ประกาศแผน “แมนฮัตตันตอนล่างที่ทนต่อสภาพอากาศ ” มูลค่า 10 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งเป็นเมืองเล็กๆ แห่งหนึ่งซึ่งเป็นที่ตั้งของวอลล์สตรีท ย่านการเงิน และทรัพย์สินมูลค่าสูงอื่นๆ
ประกาศการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ “ ภัยคุกคามที่ยิ่งใหญ่ที่สุดต่อการอยู่รอดของเรา ” เดอ บลาซิโอ เรียกร้องให้ขยายรอยเท้าของแมนฮัตตันตอนล่างลงสู่แหล่งน้ำโดยรอบ สร้างเขื่อนให้สูงพอที่จะป้องกันน้ำท่วมขัง
“เมื่อ 6 ปีที่แล้ว พายุเฮอริเคนแซนดี้พัดถล่มนิวยอร์กซิตี้” เดอ บลาซิโอ เขียนในบทวิจารณ์เมื่อเดือนมีนาคมในนิตยสารนิวยอร์ก “พายุทำให้พื้นที่ 51 ตารางไมล์อยู่ใต้น้ำ บ้านเรือนเสียหายหรือถูกทำลายหนึ่งหมื่นเจ็ดพันหลัง ชาวนิวยอร์กสี่สิบสี่เสียชีวิต”
ชาวนิวยอร์กที่ผิดหวังจำนวนมากพบว่า “ของเรา” ในความกังวลของเดอ บลาซิโอเรื่อง “การอยู่รอดของเรา” ค่อนข้างสับสน
จากชาวนิวยอร์ก 44 คนที่เสียชีวิตในพายุเฮอริเคนแซนดี้ มีเพียงสองคนที่เสียชีวิตในแมนฮัตตันตอนล่าง ในทำนองเดียวกัน แมนฮัตตันตอนล่างประกอบขึ้นเป็นชิ้นส่วนเล็กๆ ของนิวยอร์กขนาด 51 ตารางไมล์ ซึ่งจมอยู่ใต้น้ำระหว่างเกิดพายุ
แผนฟื้นฟูของนายกเทศมนตรีไม่ได้ปกป้องผู้คนหรือสถานที่ที่เปราะบางที่สุดในนิวยอร์ก เช่น Rockaway Beach, Queens และ Dumbo, Brooklyn แต่ปกป้องส่วนที่มีค่าที่สุด
ผู้อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์เป็นสองกองกำลังที่ไม่เท่าเทียมกันและเป็นปฏิปักษ์ในศาลากลาง De Blasio หรือนายกเทศมนตรีนครนิวยอร์ก ที่คอยจับผลประโยชน์ระหว่าง 9 ล้านคนและ ทรัพย์สินมูลค่า 60 พันล้านดอลลาร์ของย่านการเงิน มักจะต่อสู้ดิ้นรนเพื่อเป็นตัวแทน ปกครองทั้งเมือง
เพื่อรักษาสุขภาพการคลังและโครงสร้าง รัฐบาลเมืองต้องปกป้องการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับมหาเศรษฐี แต่เพื่อรักษาเสถียรภาพทางสังคม ความน่าอยู่ และเพื่อความอยู่รอดของการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ องค์กรต้องปกป้องผู้อยู่อาศัย – ผู้คนจำนวนมากยากจนและเป็นชนชั้นแรงงานไม่ใช่มหาเศรษฐี
ความยืดหยุ่นที่แท้จริง
เพื่อรับมือกับความท้าทายสองประการของความสามารถในการจ่ายได้และการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ นิวยอร์กต้องแย่งชิงชีวิตทางการเงินจากการเก็บภาษีทรัพย์สิน ปรับโครงสร้างเศรษฐกิจใหม่เพื่อให้การเงินในเขตเทศบาลเมือง – และด้วยการขยายการปกครอง – ให้ผลประโยชน์และภาคส่วนต่างๆ ในวงกว้างขึ้น
ปัญหาด้านงบประมาณในเมืองนี้ ซึ่งส่งผลกระทบต่อหลายเมืองทั่วโลกในระดับมากหรือน้อย เป็นหนึ่งในหัวข้อหลักของการวิจัยในปัจจุบันของฉัน
หนึ่งในไม่กี่รุ่นที่ฉันกำลังตรวจสอบคือรุ่นของเบอร์ลิน ซึ่งในเดือนมิถุนายนได้ลงมติเห็นชอบ ที่จะระงับการ เช่าเป็นเวลาห้าปีเพื่อปราบปรามราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
เบอร์ลินสามารถพิจารณานโยบายที่ค่อนข้างรุนแรงนี้ได้ เนื่องจากการใช้งบประมาณในภาษีทรัพย์สินของเมืองลดลงจากประมาณ 35% เป็น 15% ในช่วงเจ็ดทศวรรษที่ผ่านมา ภาษีมูลค่าเพิ่ม รายได้ และภาษีนิติบุคคลประกอบขึ้นเป็นส่วนต่าง โดยจัดหาประมาณ 61% ของกระแสรายได้ของเมือง
นั่นหมายความว่านักพัฒนาซอฟต์แวร์ไม่ได้มีอิทธิพลทางการเงินหรือการเมืองแบบเดียวกันในเบอร์ลินเหมือนกับที่พวกเขาทำในนิวยอร์ก และบริการสาธารณะไม่ได้ขึ้นอยู่กับการก่อสร้างคอนโดมูลค่า 50 ล้านดอลลาร์อีกต่อไป
การระบุเมืองอื่นๆ อย่างเช่น เบอร์ลิน มีงบประมาณแบบกว้างๆ อาจเริ่มกระจ่างถึงวิธีที่นิวยอร์กสามารถสร้างรูปแบบรายได้ที่ยั่งยืน ที่จะช่วยแก้ปัญหาผลประโยชน์ที่โดดเดี่ยวของทรัพย์สินจากผลประโยชน์ของคนทั้งเมือง เว็บสล็อต
